Wynajem mieszkania staje się w Polsce coraz popularniejszym źródłem zarobku. Rentierzy mają się całkiem dobrze, kiedy najemca terminowo reguluje swoje należności. Problem pojawia się jednak w przypadku, gdy przestaje on płacić umówiony czynsz albo nie chce się wyprowadzić z mieszkania pomimo wygaśnięcia umowy. Wtedy niezbędna może okazać się eksmisja lokatora. Przeczytaj, jak przeprowadzić eksmisję komorniczą i co powinieneś o niej wiedzieć.
Kiedy najczęściej przeprowadzana jest eksmisja z lokalu?
Podstawy prawne eksmisji lokatora normuje ustawa z dnia o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianach kodeksu cywilnego (dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów). W praktyce najczęstsze żądania opróżnienia lokalu mieszkalnego są oparte o art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przesłanki, które uzasadniają żądanie przymusowego opuszczenia lokalu to:
- brak zapłaty czynszu przez najemcę lub innych opłat za używanie lokalu za 3 pełne okresy – o ile wynajmujący udzielił mu dodatkowego, miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości,
- używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbanie obowiązków, które prowadzi do powstania szkody albo wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu – pomimo pisemnego upomnienia.
Wspomniana ustawa dopuszcza również możliwość eksmisji z lokalu w przypadku podnajmu lokalu bez pisemnej zgody właściciela lub korzystanie z budynku przeznaczonego do rozbiórki.
Jak zacząć eksmisję z lokalu?
Skierowanie sprawy do sądu powinno być poprzedzone podjęcie określonych działań. Co powinno poprzedzać skierowanie sprawy na drogę sądową?
Rozwiązanie stosunku najmu
Jeżeli umowa najmu jeszcze obowiązuje, zacznij od jej wypowiedzenia. Zgodnie z art. 77 § 2 k.c., jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie, wypowiedzenie lub odstąpienie od niej wymaga zachowania formy dokumentowej chyba, że ustawa zastrzega inną formę.
Dla spełnienia wymagań formy dokumentowej wystarczy, że możliwe będzie zidentyfikowanie osoby, która złożyła dane oświadczenie woli oraz zapoznanie się z jego treścią. Oznacza to, że wypowiedzenie umowy najmu możesz dokonać na zwykłej kartce papieru. Jeżeli:
- korzystasz z usług Poczty Polskiej – wybierz list za potwierdzeniem odbioru,
- doręczasz wypowiedzenie osobiście – poproś o złożenie podpisu na kopii wypowiedzenia wraz ze wskazaniem daty odebrania pisma (wystarczy zwykła formuła „Oświadczam, że otrzymałem pismo w dniu…”).
W ten sposób zyskujesz dowód na złożenie wypowiedzenia w określonym terminie.
Wezwanie do dobrowolnego działania czyli wniosek o eksmisję dobrowolną
Przed skierowaniem sprawy do sądu musisz podjąć próbę ugodowego załatwienia sprawy z najemcą. W tym celu powinieneś wezwać go do dobrowolnego uregulowania czynszu lub opuszczenia lokalu mieszkalnego kierując do niego wniosek o eksmisję dobrowolną. Takie działanie, w przypadku konieczności skierowania sprawy do sądu, realizuje zapis art. 187 § 1 pkt 3 k.p.c., czyli podjęcie próby mediacji lub innych form pozasądowego rozwiązania sporu.
Jeżeli próby polubownego wyjaśnienia sytuacji nie przyniosą rezultatu, pozostaje złożenie pozwu o eksmisję.
Pozew o eksmisję z lokalu mieszkalnego – co powinien zawierać
Pozew o eksmisję najczęściej będzie oparty na art. 224 k.c., czyli roszczeniu windykacyjnym właściciela lub art. 675 k.c. – roszczeniu o zwrot rzeczy po zakończeniu umowy najmu.
W petitum pozwu należy określić lokal, względem którego ma być przeprowadzona eksmisja. Powinien on być opisany możliwie dokładnie tak, aby nie powstały wątpliwości, o które mieszkanie chodzi. W pozwie można podać dokładny adres, ale nie zaszkodzi też wskazanie numeru księgi wieczystej, jeżeli jest ona założona.
Koniecznie trzeba też zamieścić żądanie, aby pozwany opuścił lokal mieszkalny i opróżnił go ze wszystkich rzeczy, które do niego należą oraz wydał lokal powodowi (np. przez przekazanie kluczy).
W uzasadnieniu pozwu powinny zostać opisane okoliczności powstania sporu z podkreśleniem działań, jakie zostały podjęte przez strony, a które uzasadniają żądanie powoda.
Sprawa o eksmisję dotyczy praw majątkowych, wartość przedmiotu sporu powinna być więc obliczona zgodnie z art. 232 k.p.c. jako trzymiesięczny czynsz najmu. Właściwym do rozpoznania sprawy będzie sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości zgodnie z art. 38 § 1 k.p.c.
Pozew o eksmisję podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł stosownie do art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Pamiętaj, że eksmisja może być przeprowadzona wyłącznie w oparciu o prawomocny wyrok. Oznacza to, że od wydania wyroku musi upłynąć przynajmniej 14 dni (zakładając, że pozwany nie złożył apelacji do sądu odwoławczego).
Po uprawomocnieniu się orzeczenia powinieneś jeszcze wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. To potwierdzenie (dokonywane przez przybicie specjalnej pieczęci), z którego wynika, że wyrok nadaje się do egzekucji i moe być przekazany komornikowi.
Eksmisja komornicza czyli wniosek o wszczęcie egzekucji
Po otrzymaniu odpisu prawomocnego orzeczenia z klauzulą można skierować wniosek o wszczęcie egzekucji do komornika. To pismo, w którym wierzyciel domaga się wyegzekwowania określonych punktów zawartych w wyroku sądowym (w tym przypadku eksmisji z lokalu mieszkalnego).
We wniosku należy wskazać przede wszystkim:
- osobę dłużnika,
- nieruchomość, z której ma zostać przeprowadzona eksmisja,
- tytuł wykonawczy w postaci wyroku sądu wraz z klauzulą.
Komornik w pierwszej kolejności wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku, a następnie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości.
Działania komornika podlegają opłacie stosownie do przepisów ustawy o kosztach komorniczych.
Jeżeli pomimo nakazu sądowego dłużni nie opuści mieszkania, jest zobowiązany do płacenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu do dnia wykonania obowiązku w wysokości odpowiadającej czynszowi.
Kiedy eksmisja lokatora bez tytułu prawnego do nieruchomości jest niemożliwa?
Choć eksmisja komornicza jest sprawnym narzędziem, które może służyć do pozbycia się niechcianego lokatora, ma ona swoje ograniczenia.
Stosownie do art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów, wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
Zgodnie z art. 17 ograniczenia nie stosuje się, jeżeli podstawą eksmisji jest:
- stosowanie przemocy w rodzinie,
- wykraczanie w sposób uporczywy lub rażący przeciwko porządkowi domowemu,
- zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali,
- zajęcie lokalu bez tytułu prawnego.
Co istotne, w toku rozprawy sąd bada, czy zachodzą przesłanki do przyznania dłużnikowi lokalu socjalnego. Taki obowiązek ciąży na gminie, na której terenie znajduje się nieruchomość podlegająca opróżnieniu.
Według art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, sąd nie może odmówić prawa do lokalu socjalnego wobec:
- kobiety w ciąży,
- małoletniego, osoby niepełnosprawnej, lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,
- obłożnie chorego,
- emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
- osoby posiadającej status bezrobotnego.
Gmina może też rozszerzyć katalog osób szczególnie chronionych poprzez sprecyzowanie dodatkowych przesłanek w drodze uchwały. W tym przypadku obowiązek przyznanie lokalu socjalnego nie będzie jednak konieczne, jeżeli dłużnik może zamieszkiwać w innym lokalu niż dotychczas używany lub jego sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
Statystyki pokazują, że na lokal socjalny (zwłaszcza w dużych miastach) często dłużnicy czekają nawet kilka lat. Dla wierzyciela oznacza to, że musi on znosić niechcianego lokatora, aż gmina znajdzie miejsce, do którego relokuje daną osobę.
Oczywiście można liczyć na możliwość późniejszej egzekucji odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Niestety często okazuje się, że w przypadku osób znajdujących się w niekorzystnej sytuacji socjalnej szansa powodzenie takich działań jest niewielka.
Jeżeli planujesz podjąć działania zmierzające do eksmisji lokalu mieszkalnego, rozważ skorzystanie z pomocy prawnika. To gwarancja, że wszystkie czynności zostaną zrealizowane terminowo i z należytą starannością.
Zachęcamy do sprawdzenia szczegółów naszych usług: